El Gobierno de Maduro ha encontrado en los impuestos una v铆a para lograr tomar una tajada de la dolarizaci贸n transaccional que vive Venezuela en este momento. Con la reforma a la Ley de Registros y Notar铆as, una persona que quiera comprar un inmueble debe pagar un alto porcentaje del monto de la compra en impuestos
Comprar o alquilar un inmueble en Venezuela puede resultar cuesta arriba para muchos venezolanos. Los precios en d贸lares y la falta de cr茅dito por parte de la banca hace que ahorrar para un inmueble sea mucho m谩s dif铆cil. Ahora a esta realidad hay que sumarle otro componente: los nuevos impuestos pueden elevar hasta un 10% la cifra que ofrece el arrendatario o el vendedor.
La reforma de la Ley de Registros y Notar铆as modific贸 no solo la din谩mica de los pagos de impuestos para el registro de una compra de un inmueble, sino que vino a incrementar exponencialmente los montos a pagar. Las dudas son muchas, porque a diferencia de las tarifas de los veh铆culos, que est谩n desglosadas por a帽os y tipos, para los impuestos de bienes inmobiliarios aplica un sistema distinto.
Por ejemplo, tras la reforma, si un vendedor pone un precio de venta para su inmueble y al comprador le parece viable, es posible que el registrador objete la cifra, ya sea porque considera que es muy baja o alta. En el caso de los alquileres tampoco se aclara c贸mo se cobrar谩 las tarifas, si mensualmente o por la cantidad de meses que est茅n indicados en el contrato.
Para ahondar y aclarar sobre la reforma de la Ley de Registros y Notar铆as, espec铆ficamente con relaci贸n a los inmuebles, El Est铆mulo convers贸 con Juan Crist贸bal Carmona, especialista en Derecho Financiero y Tributario. Esta es su explicaci贸n:
¿Qu茅 signific贸 en s铆 la reforma de la ley de registros y notar铆as?
Como se ha dicho en art铆culos anteriores, m谩s all谩 del aumento de los impuestos, la reforma de la Ley de Registros y Notar铆as consisti贸 en sustituir la unidad tributaria (UT) por el Petro (PTR) para la cuantificaci贸n de tasas e impuestos que est谩n contenidos en la misma.
Persona durante un proceso de protocolizaci贸n
¿Por qu茅 se hizo el cambio? Porque las UT se desfasaron, no se correspond铆an los importes que estaban en la versi贸n anterior de la ley con los costos de funcionamiento de registros y notar铆as. Eso ocurri贸 precisamente porque el gobierno de Nicol谩s Maduro nunca actualiz贸 las UT en funci贸n del 铆ndice nacional de precios al consumidor gener谩ndose as铆 un desequilibrio total dentro del funcionamiento de estas instituciones y los importes que se cobraban cada vez que hab铆a que protocolizar o autenticar un documento en la notar铆a.
¿Era el Petro la mejor opci贸n?
Claramente no, pero s铆 la m谩s conveniente visto las 煤ltimas decisiones en materia econ贸mica del Gobierno de Maduro. Carmona argumenta que esa adopci贸n no fue correcta por tres razones: su inconstitucionalidad, su cuestionada legalidad y sobre todo por su car谩cter fluctuante o cambiante.
Para entenderlo mejor hay que explicar lo siguiente: el valor del Petro se determina en funci贸n de varios commodities integrados por el petr贸leo, el hierro, el oro y los diamantes. Todos esos valores se expresan en divisas seg煤n su precio en el mercado internacional, y tras promediarlo, la Sunacrip pasa a traducir los montos en bol铆vares.
“Es por eso que se ha dicho que la introducci贸n del Petro como unidad de valor a efectos tributarios en el fondo lo que representa es una dolarizaci贸n encubierta de esa unidad de valor. Es por eso que, cada vez que var铆e la paridad cambiaria entre el d贸lar y el bol铆var, tambi茅n cambiar谩 el importe del Petro e ir谩n aumentando tambi茅n los importes que tengan que pagar los usuarios de registros y notar铆as”, explica el abogado.
¿Cu谩nto y c贸mo se paga?
Este aspecto es quiz谩s lo que genera m谩s confusi贸n y problema sobre la reforma de la Ley de Registros P煤blicos y Notar铆as en cuanto a los bienes inmobiliarios, ya que la tarifa no es espec铆fica como en el caso de los veh铆culos. Estos 煤ltimos est谩n clasificados seg煤n el a帽o de fabricaci贸n, su uso y tipo y en el contexto de propiedades solo existen rangos tarifarios.
Los rangos se encuentran detallados en el art铆culo 83, numeral 7, e indican lo siguiente: las transacciones de propiedad hasta 500 petros, pagar谩n un importe equivalente a 0,50%. Si van desde 501 PTR hasta 1000 PTR, se cobrar铆a 1% de impuesto; y si va de 1001 PTR en adelante el 2%.
Es decir, si el precio acordado por la propiedad est谩 en un nivel igual o por debajo de los 500 Petros, el ciudadano paga menos; si supera los 1001 unidades de la criptomoneda, m谩s.
Foto referencial acuerdo de compra venta.
No obstante, de esa imprecisi贸n podr铆a derivar un problema: que el precio que determinen el comprador y el vendedor no sea acorde al promedio del mercado seg煤n la zona y el tipo de inmueble.
Juan Crist贸bal Carmona lo explica as铆: “Cuando se lleva el documento a protocolizar al registro, uno de los aspectos que va a inspeccionar el registrador, es si ese valor es ajustado o no al mercado y si considera que el precio fijado por las partes est谩 por debajo, el registrador tiene la discrecionalidad de fijar uno distinto a los efectos de que sirva de base de c谩lculo del impuesto. Las partes, sin embargo, tendr谩n el derecho a objetar esa valoraci贸n efectuada por el registrador y tendr铆a que comenzar un proceso administrativo judicial seg煤n sea el caso”.
“A los fines de la valoraci贸n de ese inmueble, el registrador utiliza por lo general las referencias del catastro municipal o tambi茅n cualquier informaci贸n propia de los promedios de las transacciones que se hayan efectuado en esa misma jurisdicci贸n por inmuebles de naturaleza similar”, afirma Carmona.
As铆 funcionar铆a:
Lo primero a tener en cuenta es que el tributo se determina en su importe mediante la utilizaci贸n del Petro, pero se paga su equivalente en bol铆vares. Es decir se establece el precio del inmueble en d贸lares, se saca su equivalente en PTR y luego en moneda nacional.
Este es un ejemplo: las partes fijan el precio de un apartamento en $50.000. Esa cifra se traduce a Petros (1 PTR equivale a US$ 57,69 seg煤n la tasa del 24 de febrero), es decir, que US$ 50.000 equivalen a 866 Petros.
Una vez se conoce el equivalente, se eval煤a la tabla de tarifas del art铆culo 83, numeral 7 y se ve que aplicar谩 el 1% del impuesto.
Entonces, el 1% de 866 PTR ser铆an 8,66 PTR. Ese 1% se multiplica por el valor en d贸lares del petro del d铆a para conocer cu谩nto es el total en divisas del impuesto, que en este caso son 466 d贸lares y al pasarlo a bol铆vares (que es como se debe cancelar al final) equivaldr铆a a Bs. 2190.
Hay que recordar que este valor cambiar谩 seg煤n la tasa del d铆a del d贸lar y el Petro.
¿C贸mo quedan los arrendamientos?
“En el caso de operaciones de arrendamiento de inmuebles, de la misma manera en que se grava la operaci贸n de compra venta de este tipo de bien, se aplica el impuesto previsto en el numeral 7 del art铆culo 83 de la ley, en donde seg煤n el importe del contrato se aplicar谩 una tarifa porcentual espec铆fica. Sin embargo, este es uno de los casos que no queda claro en la ley”, se帽ala el especialista.
Firma de documentos en registros.
Las razones son simples: todav铆a se desconoce cu谩l es el importe que se considerar谩 a los efectos de la tarifa. Esto quiere decir que no hay claridad de si se pagar谩 el impuesto por todos los meses de arrendamiento que expresa el contrato o solo el mes.
Para entenderlo mejor, este ser铆a el cuestionamiento: “Se celebra un contrato de arrendamiento cuyo precio son 1.000 d贸lares por mes y va a durar un a帽o, ¿Acaso la base de c谩lculo de impuesto va a ser la sumatoria de esos 1000 d贸lares durante 12 meses, que ser铆an 12 mil d贸lares, a los que habr铆a que sacarle el equivalente en Petros para aplicar el porcentaje en espec铆fico?”.
La respuesta no la aclara nadie a煤n.
Lo que no se dice de la reforma
Uno de los aspecto que Juan Crist贸bal Carmona considera importantes es que, gracias a las 煤ltimas reformas, en Venezuela se gener贸 un contexto de duplicidad de tributos. Esto significa que no solo existen los que contiene la Ley de Registros y Notar铆as, sino que, por ejemplo, en varios estados del pa铆s hay leyes de timbres fiscales -desde 1999- que contemplan un impuesto similar.
El especialista lo ejemplifica as铆: “En el caso de la Ley de Timbre Fiscal del estado Aragua existe un impuesto del 2% si se trata de inmuebles de uso comercial; y de 3% si se trata de inmuebles de car谩cter industrial. Si se tratara de una venta de un inmueble representado por una f谩brica que supere en valor los 1001 petros, el impuesto de notar铆a ser铆a 2%, pero el impuesto de timbre fiscal del estado Aragua ser铆a de 3%. Si sumamos eso, ya estar铆amos hablando de un 5%”.
Funcionarios del Saren.
El abogado considera que hay que agregar a la transacci贸n el IVA y la al铆cuota – que var铆a entre 5 y 25% – de las Grandes Transacciones Financieras, ya que generalmente esas transacciones son pagadas en moneda extranjera, y suponiendo que se tratara solo del 5%, que es el l铆mite m铆nimo, ya ser铆a un impuesto de casi 10%.
En otras palabras, al ciudadano le quedan solo tres panoramas: hacer transacciones privadas o clandestinas; limitarse a no comprar; o simplemente pagar un precio mucho m谩s alto por el inmueble.
La realidad de la reforma: tiene varias debilidades
– Genera incertidumbre.
“En primer lugar, esa sustituci贸n de la unidad tributaria por el Petro genera incertidumbre por c贸mo se va a ir comportando el valor de la criptomoneda en el transcurso del tiempo y por ende el incremento que va a implicar en la tasa de impuestos a pagar.
– Paraliza la compra y venta de propiedades
Al haber altos costos en materia tributaria, se genera una desestimulaci贸n de la compra y venta de inmuebles. Esto es algo que afectar谩 la operaci贸n inmobiliaria, espec铆ficamente todo lo que es la funci贸n de corredores inmobiliarios, pues mientras m谩s impuestos haya que pagar, menor posibilidad tendr谩n los agentes econ贸micos de hacer transacciones.
Dice Juan Crist贸bal Carmona: “(…) no solo van a tener que encontrar un comprador capaz de pagar el precio del bien, sino de soportar todos los tributos que est谩n aqu铆 involucrados, que pueden llegar a ser un porcentaje importante respecto al precio de venta. Tambi茅n puede pasar que se tienda a informalizar la transacci贸n, caso en el cual un corredor inmobiliario podr铆a cobrar su comisi贸n, pero esa transacci贸n no va a quedar documentada a trav茅s de un acto protocolizado que surta efecto frente a terceros (…)”.
– Posibilita el uso de mecanismos informales para registrar
“Tambi茅n se podr铆a tender a buscar mecanismos extraoficiales o m谩s informales para realizar este tipo de transacciones. (Eso tendr铆a una) debilidad porque si una operaci贸n de compra venta de un inmueble queda documentada a trav茅s de un instrumento privado, es decir que no fue protocolizado, entonces tendr谩 ese propietario la dificultad de tener que ver c贸mo demuestra frente a terceros que 茅l es el verdadero due帽o”, explica.
– No especifica qui茅n paga los impuestos
No est谩 expreso qui茅n debe pagar. “Ha sido la pr谩ctica que el comprador sea quien asuma el importe, pero deber铆a estar expreso en la ley porque as铆 lo exige la Constituci贸n y el C贸digo Org谩nico Tributario. (…) Por ejemplo, en el caso de la constituci贸n de una hipoteca, que tambi茅n amerita ser protocolizada en un registro, ¿Qui茅n tiene que pagar el impuesto? ¿El que constituye la hipoteca o aquel a favor del cual se constituye la hipoteca?”.
– Decide el director SAREN
“Ha sido totalmente criticado, y con raz贸n, que se faculte al director del SAREN a fijar en cada oportunidad ese importe espec铆fico de la tasas e impuestos en funci贸n de un m铆nimo y un m谩ximo previsto por la ley. Esto se considera como una violaci贸n al principio de reserva de ley. La misma se帽ala que solo la ley puede regular los elementos t茅cnicos del tributo sin que se le pueda delegar a un funcionario del ejecutivo nacional la fijaci贸n de las tasas e impuestos”.
La recomendaci贸n: seguir el protocolo
¿Significa esto que hay que dejar de lado este proceso? No. El abogado tributario destaca que reitera que el proceso en registros y notar铆as es importante porque respaldan a los propietarios, pero tambi茅n son un derecho fundamental de los venezolanos.
Fotograf铆a del Registro Principal de Caracas.
“Derechos de la familia, econ贸micos, al trabajo, todo lo que es el funcionamiento de matrimonios, divorcios, decisiones judiciales, transacciones comerciales, est谩n asociados a todos esos derechos previstos en la Constituci贸n. Si la actividad registral y notarial no funciona debidamente, pues se ven afectados estos derechos. Las tasas e impuestos que est谩n previstos en la ley de registros y notar铆as se incrementaron de manera desproporcionada, y esto va a afectar al libre acceso que deben tener el p煤blico al registro y a la notar铆a”. Por eso, en la medida de las posibilidades, lo mejor es seguir cumpliendo con lo establecido.
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